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🏡 부동산 가이드 시리즈 · 1단계
영국 임대 계약서(Tenancy Agreement)
완전 해부 — 사인 전 반드시 읽으세요
계약서 한 줄 차이로 보증금 전액을 날릴 수 있습니다. 꼭 꼼꼼히 체크하시기 바랍니다.
📅 작성일: 2026년 4월 | ✍️ 한아름 Pick | 📂 부동산 | ⏱️ 읽기 약 8분
📋 이 글에서 알 수 있는 것
✅ 영국 임대 계약서(AST)의 구조와 핵심 조항 설명
✅ 사인 전 반드시 확인해야 할 위험 조항 체크리스트
✅ 한국인이 자주 놓치는 영국 부동산 계약 상식
✅ 계약 후 문제가 생겼을 때 대처법
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영국 임대 계약서, 종류부터 알자 (AST란?)
영국에서 집을 빌릴 때 사용하는 계약서는 한국과 형태가 완전히 다릅니다. 가장 흔하게 접하는 건 AST(Assured Shorthold Tenancy)인데, 이게 뭔지 모르고 사인하면 나중에 큰일 납니다.
| 계약 유형 | 특징 | 한국인 해당 여부 |
|---|
AST
Assured Shorthold Tenancy | 영국에서 가장 일반적. 보통 6개월~1년 단위. 법적 보호 가장 강함 | ✅ 대부분 해당 |
Licence Agreement
라이선스 계약 | 기숙사·셰어하우스에서 많이 씀. AST보다 세입자 권리 약함 | ⚠ 유학생 주의 |
Company Let
법인 임대 | 회사 명의로 계약. 주재원 등에 해당. 조건·가격 다름 | 일부 해당 |
💡 AST의 핵심 특징 3가지① 계약 기간 보장 — 계약 기간 중 집주인이 마음대로 내보낼 수 없습니다.
② 보증금 법적 보호 — 보증금은 정부 인증 기관에 보호 의무가 있습니다.
③ 퇴거 절차 규정 — 집주인도, 세입자도 법적 절차 없이 갑자기 나가라/나가겠다 할 수 없습니다.
✍️ 한아름 한마디
처음 영국 왔을 때 집주인이 "이거 표준 계약서야"라고 하길래 그냥 사인했어요. 나중에 알고 보니 계약서 안에 저한테 불리한 조항이 여러 개 있었더라고요. 영국에서 "표준(Standard)"이라는 말은 "협상 불가"를 의미하지 않습니다. 항상 꼼꼼히 읽고, 수정 요청도 할 수 있어요.
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계약서 핵심 조항 완전 해부
AST 계약서는 보통 10~20페이지에 달하는 영문 문서입니다. 전부 읽기 벅차도 이 조항들만큼은 반드시 확인하세요.
조항 ①
임대 기간 (Tenancy Term)
계약이 언제 시작해서 언제 끝나는지, 그리고 계약 만료 후 자동 연장(Periodic Tenancy)이 되는지 확인하세요.
| Fixed Term | 계약 기간이 정해진 경우 (예: 12개월). 기간 중 중도 해지 시 위약금 발생 가능 |
| Periodic Tenancy | 계약 만료 후 자동으로 월 단위로 연장. 나갈 때 1개월 전 통보 필요 |
조항 ②
렌트비 & 인상 조항 (Rent & Rent Review)
월 렌트비 금액뿐 아니라 렌트비 인상 조건도 반드시 확인하세요. 영국 집주인은 일정 조건 하에 렌트비를 올릴 수 있습니다.
⚠ 주의: "Landlord may review rent annually" 같은 문구가 있으면, 매년 렌트비가 오를 수 있다는 뜻입니다. 인상 상한선(예: CPI 기준 또는 최대 X%)을 명시하도록 협상할 수 있어요.
조항 ③
수리 & 유지관리 책임 (Repairs & Maintenance)
집주인과 세입자의 수리 책임 범위를 명확히 구분한 조항입니다.
| 구분 | 집주인 책임 | 세입자 책임 |
|---|
| 구조 | 지붕·벽·창문·배관 등 | 해당 없음 |
| 가전 | 집주인 제공 기기 고장 수리 | 본인 과실로 인한 파손 |
| 청소·소모품 | 해당 없음 | 전구 교체, 배수구 청소 등 |
조항 ④
Break Clause (중도 해지 조항)
Fixed Term 계약 중 이사를 가야 할 상황이 생길 수 있습니다. Break Clause가 있으면 계약 기간 중에도 일정 조건 하에 계약을 종료할 수 있어요.
✅ 꿀팁: 1년 계약 시 "6개월 이후 2개월 전 통보로 Break 가능" 조항 추가를 요청해보세요. 집주인과 협상이 될 때도 많습니다. 특히 유학생이나 단기 체류자라면 이 조항이 매우 중요합니다.
조항 ⑤
전입 금지 조항 (Subletting / Visitors)
대부분의 계약서에는 무단 전대(Subletting) 금지 조항이 있습니다. Airbnb 등으로 단기 임대를 하는 것도 여기에 해당될 수 있으니 주의하세요.
🚨 위반 시: 계약 해지 및 퇴거 통보를 받을 수 있습니다. 가족이나 친구가 장기 방문할 경우도 사전에 집주인에게 알리는 것이 안전합니다.
조항 ⑥
퇴거 통보 기간 (Notice Period)
계약이 끝난 후 나갈 때, 또는 집주인이 나가달라고 할 때 필요한 사전 통보 기간입니다.
| 세입자 → 집주인 | 보통 1개월 전 서면 통보 (Periodic Tenancy 기준) |
| 집주인 → 세입자 | 최소 2개월 전 서면 통보 (Section 21 Notice) |
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보증금(Deposit) — 보호받는 법
영국에서 보증금은 법으로 반드시 정부 인증 기관에 보호해야 합니다. 이를 Tenancy Deposit Protection(TDP)이라고 하며, 집주인이 이를 어기면 보증금의 최대 3배를 배상해야 합니다.
💷 보증금 상한선 (Tenant Fees Act 2019)
연간 렌트 £50,000 미만
렌트 5주치
이 이상 요구하면 불법
연간 렌트 £50,000 이상
렌트 6주치
고급 주택 해당
📌 예시: 월 £900 렌트라면 보증금 상한 = £900 × 12 ÷ 52 × 5 = 약 £1,038
🛡️ 정부 인증 보증금 보호 기관 3곳
| 기관명 | 웹사이트 | 특징 |
|---|
DPS
Deposit Protection Service | depositprotection.com | 무료 · 가장 많이 사용 |
TDS
Tenancy Deposit Scheme | tenancydepositscheme.com | 무료 · 분쟁 조정 서비스 |
| MyDeposits | mydeposits.co.uk | 무료 · 잉글랜드·웨일스·스코틀랜드 |
⚠️ 반드시 확인하세요!입주 후 30일 이내에 집주인은 보증금을 위 기관 중 하나에 등록해야 합니다.
등록 후 집주인은 세입자에게 어느 기관에 보호했는지 서면으로 통보해야 합니다 (Prescribed Information).
이를 어긴 집주인은 보증금의 1~3배를 배상해야 하며, 퇴거 통보(Section 21)도 할 수 없습니다.
✅ 보증금 보호 확인 방법
위 3개 기관 웹사이트에서 각각 무료로 조회할 수 있습니다. 집주인 이름 또는 우편번호로 검색하면 됩니다. 입주 후 1~2주 안에 반드시 확인하세요!
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사인 전 위험 조항 체크리스트
계약서 받으면 아래 항목을 하나씩 확인하세요. 모두 실제 사례에서 문제가 됐던 조항들입니다.
| 확인 | 확인 항목 | 왜 중요한가 |
|---|
| ✅ | 집주인 신원 확인 | 집주인 실명과 연락처, 부동산 소유자가 맞는지 Land Registry에서 확인 가능 (£3) |
| ✅ | Gas Safety Certificate | 집주인 제공 의무. 없으면 법 위반. 입주 전 요청하세요. |
| ✅ | EPC 등급 확인 | Energy Performance Certificate. E등급 이상이어야 임대 가능. 난방비에 직결 |
| ✅ | Inventory 조항 | 입주 당시 집 상태 기록서. 이것 없으면 퇴거 시 보증금 분쟁에서 매우 불리 |
| ✅ | 청소 비용 조항 | "Professional cleaning required" 조항 있으면 퇴거 시 청소 업체 비용 세입자 부담. 금액 확인 필수 |
| ✅ | 펫 허용 여부 | 반려동물 키울 계획이면 명시적 허가 조항 확인. 무단 사육 시 퇴거 사유 |
| ✅ | 공과금 포함 여부 | Bills included인지 excluded인지. 포함이라면 어떤 항목인지 목록 확인 |
| ✅ | 집주인 방문 조항 | "24시간 전 사전 통보" 조항 확인. 무단 방문은 법 위반 (조용히 즐길 권리, Quiet Enjoyment) |
💡 계약서 수정 요청, 겁내지 마세요
마음에 안 드는 조항은 이메일로 수정 요청할 수 있습니다. 집주인이 거절할 수도 있지만, 요청 자체는 완전히 정당합니다. 협상이 가능한 경우도 생각보다 많아요. 중요한 수정사항은 반드시 이메일 등 서면으로 합의를 받아두세요.
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한국인이 자주 하는 실수 TOP 5
1
구두 합의만 믿고 사인하기
집주인이 말로 "괜찮다"고 해도, 계약서에 없으면 법적으로 아무 효력이 없습니다. 반드시 계약서 또는 이메일로 남겨두세요.
2
입주 당일 Inventory 체크 안 하기
입주 전부터 있던 흠집, 파손, 얼룩을 사진으로 찍어두지 않으면 퇴거 시 세입자 책임으로 뒤집어쓸 수 있습니다. 입주 당일 모든 방을 사진·영상으로 기록하세요.
3
보증금 보호 여부 확인 안 하기
많은 분들이 보증금을 내고 그냥 잊어버립니다. 입주 후 30일 내에 반드시 DPS·TDS·MyDeposits 중 하나에서 확인하세요. 보호가 안 됐다면 즉시 집주인에게 이메일로 문의하고, 필요시 법적 조치를 취할 수 있습니다.
4
계약서 영문을 그냥 넘기기
영어가 어렵다고 대충 사인하면 안 됩니다. 중요한 계약서는 번역기(DeepL, Papago)를 활용하거나, 케이씨엠 커뮤니티에 질문 올려주세요.
5
퇴거 통보 기간 무시하기
이사 갈 날을 정했다고 그냥 나가면 안 됩니다. 계약서에 명시된 통보 기간(보통 1개월)을 지키지 않으면 그 기간의 렌트비를 물어야 할 수 있습니다. 이사 계획 생기면 바로 집주인에게 서면 통보하세요.
6
문제 발생 시 도움받을 수 있는 곳
집주인과 분쟁이 생겼다고 포기하지 마세요. 영국에는 세입자를 위한 무료 지원 기관이 잘 갖춰져 있습니다.
⚖️
Shelter
영국 최대 주거 권리 지원 단체. 무료 법률 상담 및 정보 제공.
shelter.org.uk
🏛️
Citizens Advice
임대 계약, 보증금 분쟁 등 무료 조언. 맨체스터 지역 오피스 방문 가능.
citizensadvice.org.uk
🔍
Property Ombudsman
부동산 에이전트 관련 불만 접수 및 조정 서비스.
tpos.co.uk
🏢
Manchester City Council
불법 집주인 신고, 주거 환경 문제 민원 접수.
manchester.gov.uk
💬
한아름 커뮤니티
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kobeauty.co.uk
📝 이 정보는 2026년 4월 기준 잉글랜드 법률을 바탕으로 작성되었습니다. 스코틀랜드·웨일스는 일부 규정이 다를 수 있습니다.
법적 분쟁이 발생한 경우 반드시 Shelter 또는 Citizens Advice 등 전문 기관의 조언을 받으세요.
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