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🚨 한아름 긴급 공지 · 2026년 5월 시행
Renters' Rights Act 2025
영국 세입자 권리법 완전 정복
1988년 이후 38년 만에 가장 큰 영국 주거법 변화. 2026년 5월 1일부터 이미 시행 중입니다. 한국인 세입자가 꼭 알아야 할 변경 사항을 한아름이 총정리했습니다.
2025.10.27 Royal Assent (법률 확정)
📅 2026년 5월 기준 | ✍️ 한아름 | 📂 부동산 · 세입자 권리 | ⏱️ 읽기 약 10분
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지금 당장 확인하세요! 2026년 5월 1일부터 기존 AST 계약도 자동으로 새 제도(APT)로 전환됐습니다. 집주인이 안내서를 제공하지 않았다면 최대 £7,000 벌금 대상입니다. 본인의 권리를 정확히 알고 활용하세요.
📋 이 글에서 알 수 있는 것
✅ Renters' Rights Act 2025란? — 배경과 핵심 목적
✅ 9가지 핵심 변경 사항 완전 정리
✅ Section 21 폐지 — 이제 집주인이 마음대로 내보낼 수 없습니다
✅ AST → APT 전환 — 내 계약서는 어떻게 바뀌나?
✅ 렌트 인상·렌트 입찰·선불 금지 규정
✅ 반려동물·차별 금지 새 권리
✅ 3단계 시행 일정 — 앞으로 뭐가 더 바뀌나?
✅ 한아름 Q&A — 한국인 세입자가 자주 묻는 질문
Section 01
Renters' Rights Act 2025란? — 배경과 목적
영국에서 집을 빌려 사는 세입자는 약 1,100만 명입니다. 그동안 집주인은 이유 없이 세입자를 내보낼 수 있었고, 렌트비를 마음대로 올릴 수 있었습니다. 이를 바로잡기 위해 영국 노동당 정부가 도입한 법이 Renters' Rights Act 2025입니다.
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주요 일정
2024.09 의회 제출
2025.10.27 Royal Assent
2026.05.01 Phase 1 시행
2026년 말 Phase 2 시행
🎯
핵심 목적
세입자 주거 안정성 확보
불합리한 퇴거 방지
렌트비 급등 억제
주거 품질 기준 상향
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적용 범위
잉글랜드 민간 임대 전체
(스코틀랜드·웨일스 별도 법)
기존 계약도 자동 적용
소셜 하우징 일부 적용
📊 이전 vs 이후 — 한눈에 비교
| 항목 |
이전 (AST 시대) |
이후 (APT 시대 · 2026.05~) |
| 퇴거 통보 | 이유 없이 가능 (Sec.21) | 법적 사유 필수 (Sec.8) |
| 계약 형태 | 고정 기간 AST | 월 자동 갱신 APT |
| 렌트 인상 | 계약 조항으로 수시 가능 | 연 1회 / 2개월 전 통보 |
| 렌트 선불 | 수개월치 요구 관행 | 계약 후 최대 1개월 |
| 렌트 입찰 | 관행적 허용 | 완전 금지 (형사 처벌) |
| 반려동물 | 집주인 마음대로 거부 | 합리적 사유 없으면 거부 불가 |
| No DSS / No Children | 광고에 버젓이 게재 | 완전 불법 · 금지 |
✍️ 한아름 한마디: 이 법은 단순히 법 조문이 바뀐 게 아니라, 영국 임대 시장의 권력 구조가 근본적으로 바뀐 것입니다. 38년 만의 변화인 만큼 집주인들도 아직 적응 중인 경우가 많습니다. 본인의 권리를 알고 당당히 요구하세요.
Section 02
핵심 변경 ① Section 21 폐지 — 노 폴트 퇴거 사라진다
🚫
Section 21 (No-Fault Eviction) 완전 폐지
2026년 5월 1일부로 집주인은 이유 없이 세입자에게 퇴거를 요구할 수 없습니다. 이제 퇴거를 요구하려면 반드시 법적으로 정해진 사유(Section 8 Grounds)를 증명해야 합니다.
그동안 Section 21은 집주인이 수리 요청을 했거나 민원을 넣은 세입자를 내보내는 수단으로 악용됐습니다. 이것이 바로 보복 퇴거(Retaliatory Eviction)입니다. 이제 이 수단 자체가 사라집니다.
⚖️ 집주인이 퇴거를 요구할 수 있는 합법적 사유 (Section 8 Grounds)
세입자 귀책 사유
심각한 렌트 미납
지속적 연체
반사회적 행동
재산 손상
계약 조항 위반
허위 정보로 계약 체결
집주인 사유 (정당한 이유)
집주인·직계 가족 입주 (4개월 전 통보)
집 매각 예정 (4개월 전 통보)
모기지 강제 매각
재개발 필요
※ 입주 후 첫 12개월은 사용 불가
⚠️ 중요: 2026년 4월 30일 이전에 서비스된 Section 21 퇴거 통보는 여전히 유효하나, 2026년 7월 31일 이전에 소송이 시작돼야 합니다.
✅ 세입자에게 의미하는 것: 집주인에게 수리를 요청하거나, 민원을 신청하거나, 권리를 주장해도 이유 없이 내보낼 수 없습니다. 보복 퇴거 걱정 없이 당당하게 권리를 요구하세요!
Section 03
핵심 변경 ② AST 폐지 → 전부 월 자동 갱신(APT)으로
그동안 대부분의 영국 임대 계약은 AST(Assured Shorthold Tenancy)라는 고정 기간 계약이었습니다. 이제 모든 임대 계약이 APT(Assured Periodic Tenancy), 즉 월 자동 갱신 방식으로 바뀝니다.
❌ 폐지된 AST
고정 기간(예: 12개월) 계약
기간 중 나가면 위약금 발생
집주인도 기간 끝나면 Section 21 사용 가능
계약서 내 렌트 인상 조항 유효
선불 렌트 수개월치 요구 가능
✅ 새로운 APT
월 단위 자동 갱신
세입자: 2개월 전 통보로 언제든 퇴거 가능
집주인: 법적 사유(Section 8)만 퇴거 가능
계약서 렌트 인상 조항 무효
선불 최대 1개월치만 가능
❓ 기존 AST 계약은 어떻게 되나요?
2026년 5월 1일부로 자동 APT 전환됩니다. 새 계약서를 쓸 필요 없습니다. 기존 계약 조항 중 새 법과 충돌하는 조항(예: 고정 기간, 렌트 인상 조항)은 자동으로 무효가 됩니다. 집주인은 2026년 5월 31일까지 모든 세입자에게 정부 공식 안내서(Information Sheet)를 제공해야 합니다.
🚨 집주인이 안내서를 안 줬다면? 집주인 또는 에이전트가 2026년 5월 31일까지 정부 공식 안내서를 제공하지 않으면 지방정부가 최대 £7,000 벌금을 부과할 수 있습니다. 맨체스터 시의회(manchester.gov.uk)에 신고하세요.
Section 04
핵심 변경 ③ 렌트 인상 연 1회 · 2개월 전 통보 의무화
그동안 집주인은 계약서에 렌트 인상 조항을 넣거나, 계약이 끝날 때마다 임의로 렌트를 올릴 수 있었습니다. 이제 엄격한 규정이 생겼습니다.
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연 1회만
1년에 한 번만 렌트 인상 가능. 그 이상은 불법.
📬
2개월 전 통보
Section 13 + 새 Form 4A로 최소 2개월 전 서면 통보 필수.
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이의 신청 가능
시세 초과라고 판단되면 First-tier Tribunal에 이의 신청.
🚫
계약 조항 무효
계약서 내 렌트 인상 조항은 더 이상 효력 없음.
📋 집주인이 렌트를 올리려면 반드시 이 순서를 따라야 합니다
1정부 공식 양식 Section 13 Notice (Form 4A) 사용 — 다른 형식은 무효
2인상 예정일 최소 2개월 전에 세입자에게 서면 전달
3세입자는 인상이 시세 초과라고 판단되면 First-tier Tribunal에 이의 신청 가능
4Tribunal 심사 결과 인상이 부당하면 시장 시세 수준으로 재설정 — 소급 적용 없음
✅ 세입자 행동 요령: 집주인이 Section 13 Form 4A 없이 구두로 또는 이메일로만 렌트 인상을 통보한다면, 이는 법적으로 유효하지 않습니다. "정식 Section 13 Notice를 보내달라"고 요청할 권리가 있습니다.
Section 05
핵심 변경 ④ 렌트 선불 금지 & 입찰 전쟁 금지
계약서 서명 후 최대 1개월치 렌트만 선불로 요구할 수 있습니다. 서명 전에는 단 한 푼도 요구할 수 없습니다.
이전: "6개월치 선불 없으면 계약 안 해줘" — 관행이었음
이후: 1개월치 초과 요구 = 불법
집주인과 에이전트는 광고한 렌트 이상의 금액을 요청·권유·수락 모두 금지됩니다. "더 내겠다"는 세입자 제안도 수락하면 안 됩니다.
이전: "입찰가 높은 분 우선" — 경쟁 입찰 관행
이후: 광고 금액 초과 수락 = 형사 처벌 가능
💡 한국인에게 특히 중요: 그동안 영국 신용이력이 없거나 외국인이라는 이유로 "선불 3~6개월 내라"고 요구받는 경우가 많았습니다. 이제 이는 명백한 불법입니다. 1개월 초과 요구 시 Shelter 또는 맨체스터 시의회에 신고하세요.
Section 06
핵심 변경 ⑤ 반려동물 권리 & 차별 금지
세입자는 반려동물 허가를 공식 요청할 권리가 생겼습니다. 집주인은 합리적인 이유 없이 거부할 수 없으며, 28일 이내에 응답해야 합니다.
거부 가능한 합리적 사유
다른 세입자의 알레르기
집이 동물에게 너무 작음
상위 임대인(프리홀더)이 금지
해당 동물이 불법 소유 대상
특정 견종 면허 없음
✅ 집주인은 반려동물 손해 보험 가입을 조건으로 요구할 수 있습니다.
집주인이 수급자(DSS) 또는 자녀가 있다는 이유로 세입자를 거부하는 것이 명시적으로 불법입니다.
금지된 광고 문구:
"No DSS" / "Benefits not accepted"
"No children" / "No families"
"No students" (일부)
✅ 집주인은 여전히 소득·레퍼런스·어포더빌리티를 개별 심사할 수 있습니다. 차별이 아닌 객관적 심사는 허용됩니다.
💡 임차인 보상 범위 확대: Rent Repayment Orders(렌트 배상 명령)가 강화됐습니다. 집주인이 법을 위반한 경우 세입자가 최대 24개월치 렌트를 환급 청구할 수 있으며(기존 12개월), 청구 기간도 24개월로 늘었습니다(기존 12개월).
Section 07
3단계 시행 일정 — 앞으로 뭐가 더 바뀌나?
Renters' Rights Act는 한 번에 다 시행되지 않고 3단계로 나눠 진행됩니다.
Phase 1
2026년 5월 1일 — 현재 시행 중
✅ 시행 중
🚫 Section 21 노 폴트 퇴거 폐지
📋 AST → APT 자동 전환
📅 렌트 인상 연 1회 + 2개월 전 통보
💷 선불 렌트 최대 1개월 제한
🚫 렌트 입찰 전쟁 금지
🐾 반려동물 요청 권리 신설
🚫 No DSS·No Children 금지
📄 집주인 안내서 제공 의무 (5.31까지)
Phase 2
2026년 말 예정
⏳ 준비 중
🗄️ PRS 데이터베이스 출범 (집주인 의무 등록)
🏛️ 민간 임대 Ombudsman 서비스 출범
📊 집주인 정보 공개 포털 가동
⚖️ 법원 외 분쟁 해결 시스템 가동
Phase 3
2035년 이후 장기 계획
📋 장기 계획
🏠 Decent Homes Standard (민간 임대 적용)
🔧 Awaab's Law (곰팡이·수리 기한법 PRS 적용)
🌡️ 에너지 효율 기준 상향 의무화
🔒 주거 품질 최저 기준 강화
Section 08
한아름 Q&A — 한국인 세입자 자주 묻는 질문
Q1. 지금 살고 있는 집도 자동으로 APT로 바뀌나요?
✅ 네, 자동 변환됩니다. 2026년 5월 1일부로 기존 AST 계약이 APT로 자동 전환됐습니다. 새 계약서를 쓸 필요 없습니다. 집주인이 제공해야 할 공식 안내서를 아직 못 받으셨다면 요청하세요.
Q2. 집주인이 "12개월 계약이 남았으니 나가라"고 하면 나가야 하나요?
❌ 아닙니다. 이제 계약 기간 만료는 퇴거 사유가 되지 않습니다. 집주인은 반드시 Section 8의 법적 사유를 증명해야 하며, 법원 명령 없이는 퇴거를 강제할 수 없습니다. Section 21 퇴거 통보를 받았다면 Shelter(0808 800 4444)에 즉시 연락하세요.
Q3. 집주인이 선불 3개월치를 요구했습니다. 어떻게 해야 하나요?
❌ 불법입니다. 계약서 서명 후 1개월치만 요구할 수 있습니다. "1개월치만 내겠다"고 당당히 말씀하세요. 집주인이 거부한다면 이는 불법 행위로 맨체스터 시의회 또는 Shelter에 신고 가능합니다.
Q4. 집주인이 Form 4A 없이 이메일로 "다음 달부터 £100 올린다"고 했습니다. 내야 하나요?
❌ 내실 필요 없습니다. 렌트 인상은 반드시 정식 Section 13 Notice (Form 4A)로 최소 2개월 전에 통보해야 합니다. 이 형식을 지키지 않은 인상 통보는 법적 효력이 없습니다. "정식 Form 4A로 다시 보내달라"고 이메일로 요청하세요.
Q5. 렌트 인상이 시세보다 너무 높다고 생각합니다. 어떻게 하면 되나요?
✅ First-tier Tribunal에 이의 신청할 수 있습니다. 정식 Section 13 Notice를 받은 날부터 심사 신청이 가능합니다. Tribunal이 시세 기준으로 렌트를 재설정합니다. 신청 방법은 gov.uk에서 "First-tier Tribunal (Property Chamber)"으로 검색하세요. Shelter도 도움을 드릴 수 있습니다.
Q6. 새 법이 시행됐는데 집주인이 아무 안내도 안 해줬습니다. 어떻게 해야 하나요?
집주인은 2026년 5월 31일까지 정부 공식 안내서(Information Sheet)를 제공해야 합니다. 미제공 시 최대 £7,000 벌금 대상입니다. 집주인에게 이메일로 요청하고, 무시한다면 맨체스터 시의회(manchester.gov.uk) 또는 Shelter에 신고하세요.
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한아름 총평
Renters' Rights Act 2025는 정말로 세입자 편입니다. 특히 한국인처럼 영국 신용이력이 없거나 언어 장벽 때문에 불합리한 요구를 그냥 참아온 분들에게 큰 변화입니다. 이제 "외국인이니까", "영어가 부족하니까" 참지 않아도 됩니다. 법이 우리 편에 있습니다. 모르면 당하고, 알면 지킬 수 있습니다. 한아름 커뮤니티에서 궁금한 점을 질문해 주세요!
📞 도움받을 수 있는 곳
🏠 Shelter
0808 800 4444 (무료)
shelter.org.uk
🏛️ Citizens Advice
03444 111 444
citizensadvice.org.uk
🏢 맨체스터 시의회
0161 234 5000
manchester.gov.uk
💬 한아름 커뮤니티
자유게시판 질문 환영
kobeauty.co.uk
🏡 한아름 맨체스터 부동산 가이드 시리즈
렌트부터 내 집 마련까지, 세입자 권리까지 모두 안내해드립니다!
이 정보는 2026년 5월 기준으로 작성됐습니다. Renters' Rights Act 2025 (c.26), GOV.UK, Shelter, Propertymark 공식 자료 기반.
실제 법적 분쟁 시 반드시 Shelter 또는 Citizens Advice 전문가와 상담하세요.
한아름 (Korean Community in Manchester)
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